L’abolizione del valore locativo proprio nell’attuale contesto di bassi tassi d’interesse renderebbe la proprietà di un’abitazione molto più attraente. Il vantaggio dei costi d’abitazione rispetto all’affitto è in costante crescita e potrebbe aumentare fino al 30% nel corso dell’anno.
Dopo che il Parlamento ha deciso il cambiamento di sistema nell’imposizione della proprietà abitativa, il popolo e i cantoni hanno l’ultima parola alle urne. Se il progetto venisse approvato, i proprietari di abitazioni realizzerebbero in parte notevoli risparmi fiscali a seconda del tipo di economia domestica, tenuto conto del basso livello prevalente dei tassi d’interesse. «Grazie all’elevata deduzione sul primo acquirente, le coppie di nuovi acquirenti beneficerebbero maggiormente della riforma. Anche le economie domestiche con un basso indebitamento, ad esempio molte economie domestiche di pensionati, sarebbero tra i beneficiari della riforma», spiega Fredy Hasenmaile, capo economista di Raiffeisen Svizzera. E prosegue: «I proprietari di immobili che necessitano di risanamento sarebbero invece i meno sgravati. Infatti, i lavori di risanamento che mantengono il valore e anche i costi forfettari di manutenzione non potrebbero più essere dedotti dal reddito imponibile.»
Incremento disuguale del valore della proprietà d’abitazione
Con l’abolizione del valore locativo, nell’attuale contesto di mercato, la proprietà d’abitazione aumenterebbe sensibilmente in termini di attrattiva finanziaria e, di conseguenza, anche in termini di valore, è convinto Hasenmaile. Tuttavia, le case in stato di necessità di ristrutturazione dovrebbero perdere valore a causa dell’abolizione delle detrazioni fiscali latenti in seguito alla riforma. «Tra i potenziali perdenti della riforma figura anche il settore edile. Nella fase di transizione fino all’entrata in vigore della riforma, quest’ultimo dovrebbe beneficiare a breve termine di molti ordini dell’ultimo minuto, ma a lungo termine, a causa dell’abolizione di gran parte delle detrazioni fiscali per la manutenzione, i fondi destinati al risanamento degli edifici residenziali diminuiranno», spiega.
Se il contesto prevalente dei tassi d’interesse persiste, nel corso della riforma anche il fisco dovrebbe fare i conti con una perdita di entrate pari a miliardi per anni. «Secondo i nostri calcoli, solo a partire da un livello di tassi di interesse di quasi il 3%, gli sgravi fiscali e gli oneri fiscali cominciano a mantenersi all’incirca in equilibrio. Le prospettive di successo della riforma avviata alle urne sono tuttavia difficili da stimare. Anche se i proprietari di abitazioni sono chiaramente in minoranza, secondo le nostre analisi in passato la loro partecipazione politica è stata nettamente superiore alla partecipazione media della popolazione svizzera alle urne», spiega Hasenmaile.
Il calo della mobilità dei traslochi intrappola gli inquilini
Il perdurare della penuria di abitazioni lascia un segno nel comportamento della popolazione svizzera. Poiché è difficile trovare immobili adatti e gli affitti di mercato aumentano rapidamente, molte famiglie in affitto sono costrette a scendere a compromessi più consistenti. Ciò si traduce in evidenti movimenti di evasione nei comuni periferici o addirittura nella rinuncia al trasferimento. Dal 2020 il numero di persone che si trasferiscono ogni anno in Svizzera è diminuito di 74’000 unità. Questi adeguamenti comportamentali, nonché un’immigrazione un po’ più debole, hanno in qualche modo frenato la penuria dell’offerta di alloggi.
Allo stesso tempo, si intravedono i primi impulsi dal punto di vista edilizio. Nel 2024 il numero di abitazioni per le quali è stata presentata una domanda di costruzione è aumentato dell’8%. «Tuttavia, questo aumento non è altro che una goccia nel mare. Infatti, anche un aumento dell’attività edilizia effettiva di questa entità non sarebbe sufficiente a compensare il deficit che si è creato negli ultimi tre anni tra le fondazioni di economie domestiche e le nuove abitazioni costruite», continua Hasenmaile. E aggiunge: «Fino a quando l’attività edilizia non aumenterà ulteriormente e non si stabilizzerà un equilibrio sul mercato degli affitti, l’onere dei costi abitativi per gli inquilini continuerà a crescere nel lungo periodo. Nel breve periodo, tuttavia, due riduzioni dei tassi di riferimento previste entro la fine dell’anno porteranno un po’ di sollievo almeno per gli inquilini esistenti.»
Fulminante inversione di tendenza nel mercato immobiliare
Le recenti riduzioni dei tassi d’interesse hanno ulteriormente ampliato il vantaggio dei costi d’abitazione della proprietà d’abitazione, che si è nuovamente consolidato nel corso dell’ultimo anno. Con un tipico appartamento di quattro stanze, un acquirente può attualmente risparmiare circa il 17% dei costi d’abitazione rispetto all’affitto, afferma Raiffeisen. Con le ulteriori riduzioni dei tassi d’interesse previste, questo vantaggio aumenterà ulteriormente nel corso dell’anno, almeno per le ipoteche del mercato monetario, raggiungendo circa il 30%. «Grazie a questo marcato aumento di attrattiva, la domanda di proprietà d’abitazione ha recentemente registrato una forte ripresa. Ad esempio, nella seconda metà del 2024 i passaggi di proprietà sono aumentati di circa il 4% per le case unifamiliari e del 6.5% per gli appartamenti di proprietà.» Hasenmaile aggiunge: «La dinamica dei prezzi, che si è notevolmente indebolita fino alla metà del 2024, sta già accelerando di nuovo. Il raffreddamento del mercato immobiliare causato dall’aumento dei tassi post-Covid è quindi giunto al termine. I segnali indicano un cambiamento di direzione fulminante.»
Il settore alberghiero riorganizza hotel e ristoranti con ristrutturazioni e ristrutturazioni
Secondo l’analisi degli esperti del mercato immobiliare di Raiffeisen Svizzera, le cifre positive del fatturato nel settore alberghiero e della ristorazione ingannano sulla reale situazione del settore alberghiero e della ristorazione. Il contesto di mercato costantemente stimolante si riflette anche nei corrispondenti segmenti immobiliari. Il numero di nuovi progetti edilizi nel mercato saturo è basso, mentre si investe molto in ristrutturazioni e ristrutturazioni. «Attraverso misure di efficienza edilizia e di ridimensionamento, il settore sta adeguando il suo parco immobiliare per tenere sotto controllo la forte pressione dei costi nel settore, con un organico sempre più esiguo», conclude Hasenmailes.