Les hypothèques à long terme devraient rester stables au cours des prochains mois. En revanche, les taux des hypothèques du marché monétaire devraient baisser. Avec la poursuite attendue de l'assouplissement de la politique monétaire, ils seraient encore orientés à la baisse.
L'inflation a nettement reculé en Suisse au cours des derniers mois. Cela a permis à la Banque nationale suisse (BNS) d'abaisser son taux directeur de 25 points de base à 1.5% lors de son examen de la situation économique et monétaire du 21 mars. Parallèlement, elle n'a pas exclu un futur assouplissement de la politique monétaire. Les experts d'UBS s'attendent à ce que la BNS procède à deux nouvelles baisses de taux de 25 points de base en juin et en septembre 2024. Le taux directeur de la BNS se situerait ainsi à 1% à la fin de l'année.
Les rendements des obligations de la Confédération ne devraient que légèrement baisser
Les rendements des emprunts d'Etat ont baissé dans l'attente d'une baisse des taux directeurs avant la décision de la BNS. Comme les attentes du marché reflètent déjà trois baisses de taux de la BNS en 2024, les experts d'UBS ne voient qu'un léger potentiel pour une nouvelle baisse des rendements de la Confédération. Ils s'attendent à une tendance latérale des obligations de la Confédération à 10 ans au cours des douze prochains mois, autour du niveau actuel de 0.7%. Les rendements des emprunts d'Etat à court terme devraient en revanche baisser.
Les hypothèques du marché monétaire devraient devenir plus avantageuses
Une grande partie des hypothèques du marché monétaire nouvellement conclues devraient actuellement coûter entre 2.1% et 2.6%, soit un niveau similaire à celui de l'année précédente. La baisse du taux directeur de la BNS en mars a rendu les hypothèques indexées sur le marché monétaire plus avantageuses. Les deux baisses de taux attendues à partir de juin 2024 devraient conduire à une nouvelle réduction. Dans le scénario de taux de base, les hypothèques du marché monétaire devraient coûter entre 1.6% et 2.1% en mars 2025.
Les hypothèques à taux fixe sur 10 ans devraient actuellement coûter pour la plupart entre 1.9% et 2.3% par an, soit environ 70 points de base de moins qu'il y a un an. Dans le scénario de base, les experts s'attendent à ce que les taux d'intérêt des hypothèques fixes à long terme restent globalement stables au cours des prochains mois.
Il existe différentes variantes de financement
Selon les prévisions de taux d'intérêt (scénario de base), les experts de l'UBS estiment qu'un échelonnement composé d'une hypothèque à taux fixe sur 3 ans suivie d'une hypothèque indexée sur le marché monétaire constitue la variante de financement la plus avantageuse sur une durée de 10 ans. L'avantage de cette variante en termes de coûts d'intérêts est d'environ 10% des paiements d'intérêts cumulés d'une hypothèque à taux fixe sur 10 ans. Dans le scénario de taux d'intérêt élevés, cette variante devrait toutefois entraîner des paiements d'intérêts massivement plus élevés. Dans ce scénario, l'hypothèque à taux fixe sur 10 ans est clairement la variante de financement la plus avantageuse. En revanche, si le taux directeur devait bientôt repasser en zone négative dans un scénario de taux bas, l'échelonnement d'une hypothèque indexée sur le marché monétaire suivie d'une hypothèque à taux fixe sur 10 ans permettrait de réaliser les économies les plus importantes.
L'évolution des taux d'intérêt comporte des risques
Avec les deux autres baisses du taux directeur attendues en 2024, la BNS devrait mettre fin à son cycle de baisse des taux en septembre. Dans le scénario de base d'UBS, le taux directeur de la BNS devrait donc rester à 1% dans les années à venir. En revanche, si un nouveau choc des prix devait se produire ou si le vieillissement de la population ou un renversement de tendance de la mondialisation entraînait une inflation structurellement plus élevée, les baisses de taux d'intérêt de la BNS deviendraient un horizon lointain. Dans un tel scénario de taux élevés, les experts s'attendent à ce que le taux directeur de la BNS soit plus élevé à long terme. Par conséquent, les taux d'intérêt du marché seraient également plus élevés qu'aujourd'hui. En revanche, si une récession mondiale et une forte appréciation du franc suisse se produisent, la BNS devrait assouplir sa politique monétaire plus rapidement que prévu. Dans ce scénario de taux bas, la BNS abaisserait son taux directeur en territoire négatif et ne le relèverait que lorsque l'économie se serait remise de la récession, après quelques années. Les taux d'intérêt du marché devraient alors également tomber - au moins temporairement - en territoire négatif.
Le refinancement dépend de la capacité à prendre des risques
Le choix du financement hypothécaire optimal dépend de la capacité et de la propension au risque du preneur d'hypothèque. Les preneurs d'hypothèque averses au risque concluent plutôt des hypothèques fixes à long terme et devraient donc s'attendre à des coûts légèrement plus élevés dans le scénario de base. Dans ce cas, les experts recommandent de répartir la fixation des taux sur différentes durées. Ainsi, le risque dit de refinancement diminue à l'échéance des différentes hypothèques. Celui qui devait par exemple renouveler l'ensemble de son hypothèque début mars 2023 était exposé à des taux d'intérêt particulièrement élevés des hypothèques à taux fixe. En revanche, celui qui avait financé l'achat de son logement au moyen de différentes durées ne prolongeait alors qu'une seule tranche de son hypothèque à des conditions relativement élevées.