La demande immobilière est avantagée par ses moteurs

La conjoncture et le revenu sont de tels moteurs. Ainsi, UBS s'attend à ce que l'économie suisse connaisse au cours des deux prochaines années des taux de croissance de plus de 2 %, ce qui se situe nettement au-dessus de la moyenne historique et aura des incidences positives sur les prix de l'immobilier. Les taux de croissance élevés devraient entraîner une hausse élevée des dépenses de logement, selon UBS. En effet, d'après des études, une hausse des revenus de 1 % entraîne une augmentation des dépenses de logement un peu inférieure à 1 %.

Les taux d'intérêt extrêmement bas sont également un moteur de la demande. UBS prévoit toutefois une hausse de l'inflation en 2011 et que la Banque nationale suisse (BNS) procédera sans doute dès la première moitié de l'année à une première hausse des taux de 0,25 %. Le financement de l'immobilier restera donc avantageux dans un premier temps, ce qui va soutenir les prix immobiliers.

La demande est également fournie selon UBS par une population qui augmente allègrement et ce, pour la 33e année consécutive. L'introduction, début juin 2007, de la libre circulation des personnes vis-à-vis de l'UE-17 et des Etats membres de l'AELE, a donc laissé des traces profondes. Parallèlement à la population, l'emploi a également progressé ces dernières années. La demande en logements, notamment en logements en propriété, devrait rester soutenue. Une détente de l'évolution actuelle des prix est donc seulement possible par une dynamisation de la construction de logements.

Certaines régions montrent des signes de surchauffe

UBS note que la relance sur le marché immobilier suisse a commencé en 1998. Depuis lors, les prix ont augmenté de 56 % pour les appartements en propriété et de 37 % pour les maisons individuelles. Etant donné que le revenu disponible a également fortement augmenté durant la même période, l'accessibilité aux maisons individuelles est restée à peu très constante, mais pas dans toutes les régions.

Ainsi, en 24 ans, les prix des appartements en propriété a presque doublé dans la région de Berne. Si la croissance se poursuivait à ce même rythme, la région autour du lac Léman multiplierait par plus de six les prix de l'immobilier en 24 ans. On ne peut donc pas parler d'évolution durable des prix. Il en va de même pour les communes autour des lacs de Zurich et de Zoug ainsi que certaines régions touristiques huppées au sud des Alpes.

Selon UBS, dans les zones périphériques, les loyers vont rester sous pression parce que ces emplacements servent principalement à des fonctions de back-office où la pression des coûts est particulièrement forte. Pour les surfaces commerciales, le potentiel de hausse des loyers devrait être limité. Seul d'excellents emplacements et immeubles très bien gérés pourront se démarquer positivement de la stagnation des loyers.

Évolution négative des prix des investissements immobiliers indirects lors d'une hausse des intérêts

UBS considère que l'an dernier les actions immobilières suisses ont bénéficié d'un bon terreau : pas d'exagérations de prix notables, une reprise économique rapide, des taux d'intérêts faibles et une forte demande. En outre, les entreprises ont poursuivi les investissements pour revaloriser leurs immeubles.

Selon UBS Research Suisse, l'année en cours sera nettement plus difficile. Vu les faibles taux, les fonds immobiliers sont encore très avantageux à l'heure actuelle, Mais une hausse des taux, sur laquelle table UBS en 2011, devrait influencer négativement l'évolution des prix, du moins à court terme.