L’abolition de la valeur locative rendrait la propriété beaucoup plus attrayante dans le contexte actuel de faibles taux d’intérêt. L’avantage du logement par rapport au loyer ne cesse de croître et pourrait atteindre jusqu’à 30% au cours de l’année.

Après que le Parlement a décidé de modifier le système de taxation des biens immobiliers, ce sont les citoyens et les états qui ont le dernier mot dans les urnes. Si la proposition est adoptée, les propriétaires de logements réaliseront des économies d’impôts considérables en fonction du type de ménage, compte tenu des taux d’intérêt bas qui prévalent actuellement. «Grâce à la déduction élevée pour le premier acquéreur, ce sont les couples de nouveaux acquéreurs qui bénéficieraient le plus de la réforme. Les ménages à faible revenu, par exemple de nombreux ménages de retraités, compteraient également parmi les gagnants de la réforme», explique Fredy Hasenmaile, économiste en chef de Raiffeisen Suisse. Et il poursuit: «Les propriétaires de biens immobiliers nécessitant des rénovations seraient les moins déchargés. En effet, les travaux de rénovation qui conservent leur valeur et les frais d’entretien forfaitaires ne pourraient plus être déduits du revenu imposable.»

Augmentation inégale de la valeur du logement en propriété

Si la valeur locative était abolie, la propriété immobilière gagnerait sensiblement en attractivité financière et, par conséquent, en valeur dans l’environnement actuel du marché, est convaincue que la suppression de la valeur locative augmenterait sensiblement. Toutefois, les logements en mauvais état devraient perdre de la valeur en raison des déductions fiscales latentes supprimées par la réforme. «Parmi les perdants potentiels de la réforme, il y a aussi le secteur de la construction. Bien que celui-ci puisse bénéficier à court terme de nombreuses commandes de dernière minute dans la phase de transition jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme, à long terme, en raison de la suppression d’une grande partie des déductions fiscales sur la pension alimentaire, les fonds consacrés à la rénovation des bâtiments résidentiels seront moindres», explique-t-il.

Si l’environnement actuel des taux d’intérêt persiste, la réforme entraînera une perte de recettes de plusieurs milliards d’euros pour les années à venir. «D’après nos calculs, ce n’est qu’à partir d’un taux d’intérêt d’un peu moins de 3% que les allégements fiscaux et les charges fiscales commencent à s’équilibrer. Il est toutefois difficile d’estimer les chances de succès de la réforme mise en place aux urnes. Même si les propriétaires de logements sont nettement minoritaires dans notre pays, leur participation politique, selon nos analyses, était par le passé nettement supérieure au taux de participation moyen de la population suisse», explique Hasenmaile.

La baisse de la mobilité de déménagement maintient les locataires piégés

La pénurie persistante de logements laisse des traces dans le comportement de la population suisse. Parce qu’il est difficile de trouver des logements appropriés et que les loyers du marché augmentent rapidement, de nombreux ménages locataires sont contraints de faire des compromis plus importants. Cela se traduit par des mouvements d’évasion vers les communes périphériques ou même par la renonciation au déménagement. Le nombre de personnes qui déménagent chaque année en Suisse a diminué de 74'000 personnes depuis 2020. Ces adaptations comportementales, ainsi qu’une immigration un peu plus faible dernièrement, ont quelque peu freiné la pénurie de logements. 

Dans le même temps, on observe les premières impulsions du côté de la construction. En 2024, le nombre de logements pour lesquels une demande de construction a été déposée a augmenté de 8%. «Ce gain n’est cependant qu’une goutte d’eau dans l’eau. En effet, même une expansion de l’activité réelle de construction de cet ordre de grandeur ne suffirait pas à combler le déficit qui s’est creusé au cours des trois dernières années entre la création de ménages et la construction de nouveaux logements», explique Hasenmaile. Et il poursuit: «Tant que l’activité de construction n’augmente pas davantage et qu’il n’y a pas d’équilibre sur le marché locatif, la charge des coûts de logement des locataires continuera d’augmenter à long terme. À court terme, cependant, deux baisses des taux d’intérêt de référence attendues jusqu’à la fin de l’année apporteront un certain soulagement, du moins pour les locataires existants.»

Inversion fulminante de tendance sur le marché de l’immobilier

Les récentes baisses des taux d’intérêt ont renforcé l’avantage de la propriété sur le coût du logement, qui s’est rétabli au cours de l’année écoulée. Pour un appartement type de quatre pièces, un acheteur peut actuellement économiser environ 17% de son coût de logement par rapport au loyer, dit Raiffeisen. Avec les nouvelles baisses des taux d’intérêt, cet avantage devrait encore augmenter au cours de l’année, du moins pour les prêts hypothécaires du marché monétaire, pour atteindre environ 30%. «Grâce à ce gain d’attractivité marqué, la demande de logements en propriété a de nouveau sensiblement augmenté ces derniers temps. Ainsi, les changements de mains au second semestre 2024 ont augmenté d’environ 4% pour les maisons unifamiliales et de 6.5% pour les appartements en copropriété.» Hasenmaille ajoute: «La dynamique des prix, qui s’est nettement ralentie jusqu’au milieu de l’année 2024, s’accélère déjà à nouveau. Ainsi, le refroidissement du marché de l’immobilier causé par la hausse des taux d’intérêt post-COVID a pris fin. Les signes indiquent un changement de direction fulminant.» 

L’hôtellerie et l’hôtellerie ajustent les hôtels et les restaurants avec des transformations et des rénovations

Selon l’analyse des experts du marché immobilier de Raiffeisen Suisse, les chiffres encourageants du chiffre d’affaires dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration sont trompeurs. L’environnement de marché toujours difficile se reflète également dans les segments de l’immobilier correspondants. Le nombre de nouveaux projets de construction sur un marché saturé est faible, alors que des investissements importants sont réalisés dans des rénovations et des transformations. «Avec des mesures d’efficacité de la construction et de mise à l’échelle, le secteur adapte son parc immobilier afin de maîtriser la pression des coûts prononcée dans le secteur avec des effectifs de plus en plus réduits», conclut Hasenmailes.