Viele Hypothekarschuldner haben sich vor Jahren für eine langfristige Hypothek entschieden. Doch nun muss sie erneuert werden. Die Zinsen sind inzwischen aber gestiegen. Wie löst man eine Hypothek also am besten ab?
Eine Fest- oder Saron-Hypothek muss früher oder später verlängert werden. Viele Schweizer Wohneigentümer bezahlen jedoch zu viel für die Ablösung ihrer Hypothek, weiss Benjamin Manz, Geschäftsführer vom Vergleichsdienst moneyland.ch. Es sei daher wichtig, einige Tipps zu beachten, sagt er. Moneyland.ch hat die wichtigsten Tipps für eine günstige Verlängerung zusammengetragen.
Vergleichen lohnt sich
Viele Schweizer Eigenheimbesitzer lassen ihre Hypothek automatisch bei ihrer Hausbank verlängern. «Grundsätzlich ist gegen eine Ablösung bei der bisherigen Bank nichts einzuwenden. Oft gibt es aber andere Anbieter mit noch günstigeren Hypothekarangeboten», gibt Manz zu bedenken.
Offerten einholen
Nach einem ersten Vergleich der Richtzinsen sollte man konkrete Offerten mit den effektiven Zinssätzen einzuholen, rät Manz: «Dies kann sich auch dann lohnen, wenn man mit der Hypothek bei der Hausbank bleiben will. Die Chancen stehen gut, dass man mit günstigeren Offerten von konkurrierenden Hypothekaranbietern noch bessere Konditionen bei der eigenen Bank herausholen kann.»
Online-Hypotheken nicht vergessen
Immer mehr Schweizer Hypothekaranbieter lancieren Online-Hypotheken. Diese sind gerade für Ablösungen beliebt und locken mit besonders günstigen Zinssätzen. Zwar ist die Beratung bei Online-Hypotheken auf ein Minimum reduziert. «Wer allerdings bereits eine Hypothek hat, braucht in der Regel keine vertiefte Beratung mehr», sagt Manz. Und er listet einen weiteren Vorteil von Online-Hypotheken auf: Die publizierten Zinssätze entsprechen in der Regel den effektiven Zinssätzen, sind also keine reinen Schaufensterpreise.
Zinsangebote genau prüfen
Einige Banken locken mit speziellen Zinsangeboten, die bei genauerem Hinsehen nur für Neukunden gelten. «Oft werden solche Vergünstigungen auch als Starthypotheken bezeichnet, die für Verlängerungen nicht gelten. Lassen Sie sich aber nicht beirren: Es gibt auch für Refinanzierungen genügend günstige Angebote auf dem Markt», erklärt Manz.
Verhandeln ist wichtig
«Der Hypothekarmarkt funktioniert wie ein Basar: Wer nicht verhandelt, zahlt drauf», fährt Manz fort. Er empfiehlt deshalb, bei Hypotheken um den besten Preis zu feilschen: «Schliesslich geht es um viel Geld – bei langfristigen Hypotheken kann das Sparpotenzial rasch einmal mehr als 10'000 Franken betragen.» Konkurrenzofferten oder der Hinweis, dass bestimmte Online-Hypotheken noch günstiger seien, böten eine gute Verhandlungsbasis. Und Verhandeln sei bei den meisten Banken und Versicherungen möglich, ergänzt er, mit wenigen Ausnahmen, wie bei Online-Hypotheken.
Frühzeitige Ablösung erwägen
Je nach Zinssituation und den laufenden Hypothekarkosten könne sich ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Hypothekarvertrag unter Umständen lohnen, rät Manz weiter. Die Strafgebühren seien zwar häufig hoch. Aber: «Ist die Zinsdifferenz zwischen der abzulösenden und der neuen Hypothek gross genug, kann sich ein vorzeitiger Ausstieg in seltenen Fällen lohnen», so Manz.
Zinsfixierung in Betracht ziehen
Je nach Zinssituation könne es sich auch lohnen, bereits Monate vor Vertragsende eine Verlängerung zu einem bestimmten Zinssatz abzuschliessen, so Manz weiter. Viele Banken hätten dafür so genannte Forward- oder Termin-Hypotheken im Angebot, mit welchen man die Zinsen bis zu zwei Jahre im Voraus fixieren könne. «Der Nachteil von Terminhypotheken sind die Gebühren, denn die Zinsabsicherung hat ihren Preis», räumt Manz ein. Ob sich eine Terminhypothek lohne, hänge neben den Gebühren auch von der Zinsprognose ab: «Sinken die Zinsen, zahlt man mit einer Terminhypothek drauf. Steigen die Zinsen, profitiert man unter Umständen. Ein Kostenrisiko bleibt, da niemand mit Sicherheit weiss, wie sich die Hypothekarzinsen in Zukunft entwickeln werden.»
Das richtige Modell wählen
Wie bei einer Neuhypothek gilt auch bei der Ablösung einer bestehenden Hypothek, das individuell beste Modell zu wählen. Gemäss Manz hängt das einerseits von der finanziellen Situation ab, vor allem aber von den längerfristigen Zinsaussichten. In einem Tiefzinsumfeld seien besonders Festhypotheken mit langen Laufzeiten beliebt, in einem volatileren Zinsumfeld auch Saron-Hypotheken. Gemischte Hypotheken, welche festverzinsliche mit Saron-Hypotheken verbinden, könnten in Einzelfällen Sinn ergeben. Solche Modell-Kombinationen würden allerdings den zukünftigen Wechsel zu einem anderen Anbieter erschweren und seien deshalb meistens nicht empfehlenswert, so Manz. Und er ergänzt: «Historisch gesehen waren Saron-Hypotheken, beziehungsweise Libor-Hypotheken in der Vergangenheit, oft günstiger als Festhypotheken.»
Einen angemessenen Hypothekarbetrag wählen
Die Ablösung einer Hypothek sei ein guter Zeitpunkt, um die bestehende Hypothek nochmals zu überprüfen, findet Manz. Je nach Finanz- und Zinssituation könne es sich beispielsweise lohnen, die Hypothek vorzeitig weiter zu amortisieren. Doch er fügt an: «Eine vorzeitige Rückzahlung lohnt sich nicht, wenn man das Geld anderweitig zu einem besseren Zinssatz anlegen kann.»
Vorsicht vor teuren Vermittlern
Manz warnt zudem vor teuren Vermittlern: «Mittlerweile tummeln sich viele Schweizer Hypothekenvermittler auf dem Markt. Leider sind darunter auch solche, die mehr an ihrem eigenen Wohl als an dem ihrer Kundinnen und Kunden interessiert sind. Ein möglicher Interessenkonflikt sind die Vermittlungsprovisionen, welche die Vermittler von den Banken oder Versicherungen erhalten.» Zwar könne ein guter Hypotheken-Vermittler den Vorteil haben, dass er Arbeit abnehme, hilfreiche Beratungsdienstleistungen anbiete und günstige Offerten organisiere. «Gerade bei Ablösungen ist der Gang zum Vermittler aber nicht immer günstiger, zumal die meisten Vermittler nur eine Auswahl von Hypothekenanbietern im Portfolio haben. Empfehlenswert können gute Honorarberater sein: Hier zahlt man zwar für die Beratung, erhält aber im Idealfall eine unabhängige Beratung und zusätzlich die Vermittlungsprovision zurück.»
Sich frühzeitig informieren
Manz weist darauf hin, dass man sich frühzeitig informieren und im Vertrag nachschauen sollte, wie lange die Kündigungsfrist ist. Beginne man erst kurz vor Ablauf der Kündigungsfrist mit dem Vergleich, könne es für eine günstige Ablösung schon zu spät sein: «Dann muss man unter Umständen auf eine teure variable Hypothek ausweichen, um die Zeit bis zur Ablösung zu überbrücken.»