Viele Marktteilnehmende rechnen mit einem baldigen Ende der Zinserhöhungen. Die Inflation zeigt sich jedoch beharrlich, und die Nationalbank geht mit Zinserhöhungen entschlossen dagegen vor. Das wirkt sich auch auf die Hypotheken aus.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat im März 2023 im Kampf gegen die Inflation den Leitzins um 0,5 Prozentpunkte auf 1.5% angehoben. Damit hat sich die Differenz von Saron-Hypotheken zu Festhypotheken weiter verkleinert. Die Richtsätze von Saron-Hypotheken stiegen von Ende Dezember 2022 bis Ende März um 0,27 Prozentpunkte auf 2.17%, die Richtsätze für 10-jährige Festhypotheken sind im gleichen Zeitraum leicht auf 2.91% gefallen. Aktuell liegt die Differenz von Saron-Hypotheken zu 10-jährigen Festhypotheken noch bei 0,74 Prozentpunkten. Das zeigen die Daten von HypoPlus, dem Hypothekenpartner von Comparis. «Die Zinsentwicklung führte insgesamt zu einer Verflachung der Zinskurve. Es bildeten sich teilweise auch inverse Zinsstrukturen, bei denen die Zinssätze für kürzer laufende Hypotheken höher waren als für länger laufende Hypotheken» erklärt Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert. Er begründet die aktuelle Zinsentwicklung mit der Markterwartung einer fallenden Inflation: «Viele gehen davon aus, dass der Zinsgipfel bereits erreicht ist und die Zinsen sogar bald wieder fallen könnten. Denn die Preise für Öl und Gas sind derzeit gegenüber dem Vorjahr rückläufig.»
Inflation steigt überraschend stark an
Tatsächlich kam der Anstieg der Inflationsrate in der Schweiz auf 3.4% im Februar für manche Marktteilnehmenden überraschend. Sie hatten mit einem Rückgang gerechnet. «Wegen der steigenden Inflation und der gleichzeitigen Marktverwerfungen im Rahmen des Zusammenbruchs der Silicon Valley Bank in den USA und der Zwangsübernahme der Credit Suisse durch die UBS steckt die Notenbank allerdings in einem Dilemma», weiss Renkert. Und er fährt fort: «Sie darf die Finanzstabilität nicht vernachlässigen, muss aber auch Preisstabilität verfolgen.» Zudem müsse sie darauf achten, die erhöhten Kosten für Güter aus dem Ausland nicht zu importieren.
Zinsen für kürzer laufende Hypotheken dürften angehoben werden
Wegen drohender Leitzinserhöhungen der SNB rechnet Renkert mit weiter steigenden Hypothekarzinsen insbesondere für kürzer laufende Hypotheken. «Durch die Erhöhung des Leitzinses auf 1.5% wurden auch die Saron-Hypotheken in die Nähe von 10-Jahres-Festhypotheken gehievt», erklärt er, und er warnt: «Die Hypothekarschuldnerinnen und -schuldner sollten sich beim Abschluss von Saron-Hypotheken über die Risiken steigender Zinsen bewusst sein.»
Festhypotheken geben Planungssicherheit
Auch wenn der Zinsgipfel eines Tages erreicht sein sollte, sei keinesfalls absehbar, wann und wie schnell die Zinsen dann wieder fallen würden, fährt Renkert fort. Im Unterschied zu den langfristigen Hypotheken von 10 Jahren und länger könnten daher je nach Zinsentwicklung und Länge des Zinsregimes die monatlichen Belastungen für die Hypothekarnehmenden sehr hoch werden. «Nur für jene, die das Risiko tragen können und an sinkende Zinsen glauben, sind Saron-Hypotheken geeignet. Wer hingegen Planungssicherheit sucht, ist mit einer länger laufenden 10-Jahres-Festhypothek vermutlich besser bedient», empfiehlt er.
Auch die Mieten steigen
Der Mietanteil am Landesindex der Konsumentenpreise macht rund ein Fünftel aus. Da zunächst eher ein kleiner Teil der Miethaushalte von einer ersten Erhöhung betroffen ist, dürfte dieser Effekt vorerst noch gering sein. «Je länger und stärker die Hypothekarzinsen aber angehoben werden, desto höher ist die Gefahr, dass auch der Referenzzins weiter ansteigt und umso mehr Haushalte von einer möglichen Mieterhöhung betroffen sein werden», warnt Renkert. Aktuell beträgt der Referenzzinssatz 1.25%. «Voraussichtlich wird er im Juni um einen Viertel-Prozentpunkt erhöht und die Vermieterinnen und Vermieter haben dann einen gesetzlichen Anspruch auf eine Mieterhöhung um 3%. Hinzu können noch weitere Steigerungen von 1% bis 2% als Ausgleich für die Inflation kommen», befürchtet Renkert.
Datengrundlage
Bei den von Comparis berechneten Richtsätzen handelt es sich um publizierte, aber noch verhandelbare Durchschnittszinsen. Die Zinssätze des Comparis-Hypothekenbarometers stellt HypoPlus, der Hypothekenpartner von Comparis, zur Verfügung. Diese basieren auf den Richtsätzen von rund 50 Kreditinstituten.