«Die Ampeln der wichtigsten Nachfragetreiber stehen nach wie vor auf Grün», wie die UBS in ihrer neusten Immobilienmarkt-Studie Schweiz erklärt.
Immobiliennachfrage wird durch Nachfragetreiber begünstigt
Dazu zählten etwa Konjunktur und Einkommen. So erwartet die UBS für die Schweizer Wirtschaft in den nächsten zwei Jahren Wachstumsraten von über 2%, was deutlich über dem historischen Durchschnitt liege und sich positiv auf die Immobilienpreise auswirke. Die hohen Wachstumsraten dürften zu einem entsprechend hohen Anstieg der Wohnausgaben führen, so die UBS, da eine Zunahme der Einkommen um 1% zu einer Zunahme der Ausgaben für Wohnen um etwas unter 1% führten, wie Studien belegten.
Ein weiterer Nachfragetreiber seien die derzeit äusserst tiefen Zinsen. Zwar rechnet die UBS damit, dass die Inflation 2011 steigen und die Schweizerische Nationalbank (SNB) womöglich schon in der ersten Jahreshälfte einen ersten Zinsschritt von 0,25% vornehmen wird, doch bleibe die Finanzierung von Immobilien vorerst günstig, was die Immobilienpreise entsprechend stütze.
Nachfrage treibend ist laut UBS auch die Bevölkerung in der Schweiz, die zum 33. Jahr in Folge munter wachse. Die Einführung der vollen Personenfreizügigkeit gegenüber den EU-17- und den EFTA-Mitgliedstaaten per Anfang 2007 habe merklich Spuren hinterlassen. Parallel dazu habe auch die Beschäftigung zugenommen, was wiederum die Binnenwirtschaft ankurble. Die Nachfrage nach Wohnungen, insbesondere bei Eigenheimen, dürfe demnach konstant hoch bleiben, weshalb eine Entspannung bei der Preisentwicklung nur über eine erhöhte Wohnbautätigkeit bewirkt werden könne.
Gewisse Regionen zeigen eine Preisüberhitzung
Der Aufschwung im Schweizer Immobilienmarkt hat laut UBS 1998 eingesetzt. Seither seien die Preise für Eigentumswohnungen um 56% und für Einfamilienhäuser um 37% gestiegen. Da sich in der gleichen Periode auch das verfügbare Einkommen stark erhöht habe, sei die Erschwinglichkeit von Einfamilienhäusern zwar konstant geblieben, in gewissen Regionen jedoch nicht.
So hätten sich die Preise für Eigentumswohnungen in der Region Bern in den letzten 24 Jahren in etwa verdoppelt. Ginge es in der Region Genfersee jedoch im heutigen Tempo weiter, so würden sich die Immobilienpreise nach derselben Zeit mehr als versechsfachen. Dies sei keine nachhaltige Preisentwicklung. Dasselbe gelt für die Seegemeinden rund um den Zürich- und den Zugersee sowie für einige noble Tourismusregionen südlich der Alpen.
In den periphereren Lagen dürften die Mietpreise jedoch unter Druck bleiben, so die UBS, denn diese Lagen würden vorwiegend für Backoffice-Funktionen genutzt, wo der Kostendruck besonders stark sei. Auch bei Verkaufsflächen dürfte das Potenzial für Mietpreissteigerungen insgesamt begrenzt sein. Nur exzellente Lagen und sehr gut gemanagte Objekte dürften sich positiv vom stagnierenden Mietpreistrend abheben.
Preisentwicklung von indirekten Immobilienanlagen bei steigenden Zinsen negativ
Das vergangene Jahr war laut UBS ein gutes Jahr für Schweizer Immobilienaktien, da sich die Preisübertreibungen im Rahmen hielten, sich die Wirtschaft rasch erholte, die Zinsen tief waren und die Nachfrage hoch. Die Unternehmen hätten zudem wertsteigernde Investitionen an ihren Liegenschaften vorgenommen.
Dieses Jahr wird gemäss UBS Research Schweiz deutlich schwieriger werden. Das aktuell niedrige Zinsumfeld sei für Immobilienfonds zurzeit zwar noch sehr vorteilhaft. Steigende Zinsen, womit die UBS 2011 rechnet, dürften deren Preisentwicklung zumindest kurzfristig jedoch negativ beeinflussen.