Liberty News - Wertverluste bei Wegfall des steuerlichen Unterhaltsabzugs bei Gebäuden
Die Abschaffung des Eigenmietwerts macht Unterhaltskosten steuerlich nicht mehr abzugsfähig. Altbauten verlieren damit relativ zu Neubauten an Wert. Liegenschaften mit schlechter Bausubstanz haben bereits in den letzten Jahren an Wert eingebüsst.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts frühestens ab 2028 werden Ausgaben für den Liegenschaftsunterhalt nicht mehr steuerlich abzugsfähig sein. Altbauten verlieren dadurch gegenüber Neubauten an Wert. Matthias Holzhey, Ökonom bei der UBS Switzerland AG schätzt in einer aktuellen Studie, dass rund ein Drittel der Einfamilienhäuser und des Stockwerkeigentums einen substanziellen Sanierungsbedarf aufweist. Besonders betroffen sind Liegenschaften aus den Jahren 1960 bis 1990.
Preisabschlag bei Altbauten
Für neuwertige Eigentumswohnungen werden gemäss dem Swiss Real Estate Datapool (SRED) derzeit im Durchschnitt 1,5 Millionen Franken oder rund 13’000 Franken pro Quadratmeter gezahlt. Bei Stockwerkeigentum in sehr schlechtem Zustand beträgt der Abschlag knapp 500'000 Franken. Die grössten Abschläge betreffen Gebäude aus den 1970er-Jahren, die eine sehr schlechte Bausubstanz aufweisen.
Bei Einfamilienhäusern sind Sanierungen absolut gesehen aufwendiger als bei Stockwerkeigentum. Für neuwertige Einfamilienhäuser liegt der mittlere Kaufpreis bei rund 2,3 Millionen Franken. Ein Einfamilienhaus in einem sehr schlechten Zustand an vergleichbarer Lage kostet rund 800’000 Franken weniger. Allerdings ist bei mangelhafter Bausubstanz häufig ein Ersatzneubau attraktiver als eine Sanierung.
Höhere Renovationskosten, höhere Preisdifferenz
Die Preisunterschiede zwischen neuwertigen und sanierungsbedürftigen Wohneinheiten hängen stark von der Entwicklung der Baukosten ab. So führte der sprunghafte Anstieg der Renovationskosten in den Jahren 2022 und 2023 um insgesamt rund 15% zu einem vergleichbaren Anstieg des Abschlags für Altbauten. In den letzten zehn Jahren ist zudem eine zunehmende Vorsicht beim Kauf von Stockwerkeigentum in einem sehr schlechten baulichen Zustand – mehrheitlich aus den 1970er-Jahren – zu beobachten.
Begrenzter Gesamteffekt auf den Immobilienmarkt
Insgesamt dürften im aktuellen Recht durchschnittlich rund 80% der Sanierungsinvestitionen abzugsfähig sein. Fällt dieser Steuerabzug weg, entspricht dies einer Verteuerung der Sanierungen um 10% bis 25% des Investitionsvolumens, abhängig vom Grenzsteuersatz. Der zusätzliche Preisabschlag für Altbauten dürfte sich damit in einer Grössenordnung von 5% der aktuellen Kaufpreise bewegen. Der Effekt auf den Gesamtmarkt bleibt damit begrenzt. Zudem wird der absolute negative Preiseffekt durch den Wegfall des Eigenmietwerts im Umfeld tiefer Hypothekarzinsen teilweise kompensiert.
Hochsteuerkantone mit niedrigen Landwerten am stärksten betroffen
Regional sind Liegenschaften in Hochsteuerkantonen mit niedrigen Landwerten am stärksten betroffen: Dort kann der zusätzliche Wertrückgang im Vergleich zu einer neuwertigen Liegenschaft bis zu 10% betragen. Bei baufälligen Einfamilienhäusern mit schlechter Bausubstanz spielt der Wegfall des Steuerabzugs für die Werthaltigkeit eine untergeordnete Rolle. Denn Investitionen in einen Ersatzneubau gelten als wertvermehrende Herstellungskosten und sind – abgesehen von den Rückbaukosten – auch im bestehenden Besteuerungssystem grundsätzlich nicht abzugsfähig.